房贷计算公式详细计算（房贷计算公式详细计算器具体到月）

教大家制作房贷计算模板。

房贷还款有两种方式：等额本息和等额本金。

1. 等额本息：

每月还款总金额相等

每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清

因此，每月还款利息逐月减少，本金逐月增加，维持总金额不变

2. 等额本金：

将本金平均分摊到每个月内

同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息

每月还款总金额逐月递减

下图可以非常直观地理解两种还款方式的区别：

理解了房贷还款方式以后，我们以一个实际案例来学习制作房贷计算模板。

案例：

打开二手房网站，随便点击一套 13 年房龄的小房子，价格是这样的……

就以此为例，计算等额本息和等额本金的每月还款金额。

操作步骤：

1. 先设计出空的模板，如下：

2 至 5 行中的蓝色背景区域为手工输入区，根据实际情况填写

第 10 行开始是计算区域，绿色区域按等额本息计算，黄色区域按等额本金计算

2. 填写手工输入区域：

房屋售价：1800万

首付比例：70%，二套房首付门槛

贷款利率：5.88%，基准利率

贷款年限：20年

3. 设置图中 A 至 D 列数据，公式/方法如下：

房屋售价：=B2

首付金额：=B2*B3

贷款金额：=A10-B10

还款月数：1 至 240 填充，填充方式可以参见 Excel 99%的人忽略了的“填充”功能

4. 等额本息公式设置：

Excel 计算等额本息还款额非常简单，因为有 3 个专用函数：

月还款额＝PMT(各期利率,总期数,本金,,）

本金＝PPMT(各期利率,第几期,总期数,本金）

利息＝IPMT(各期利率,第几期,总期数,本金）

具体应用到本例，公式如下：

1) 每月还款总额：

=-PMT($B$4/12,$B$5*12,$C$10*10000,,)

公式释义：

$B$4/12：5.88% 是年化利率，需要除以 12，得到每月的利率

$B$5*12：同理，20 年乘以 12 才能得出需要还款的总月数，即总期数

$C$10*10000：贷款金额，单位是“万元”，乘以 10000 换算成“元”

,,：最后 2 个可选参数可以不填，所以两个“,” 后面留空

PMT 函数是用于计算扣款金额的，所以默认结果为负数，本例中，我们不需要负数表示，所以在公式前面添加“-”，转换成正数

2) 每月本金金额：

=-PPMT($B$4/12,$D10,$B$5*12,$C$10*10000)

释义同上，不多解释

3) 每月利息金额：

=-IPMT($B$4/12,$D10,$B$5*12,$C$10*10000)

4) 把 F10:H10 的公式下拉，并且计算“实际总付款金额”：

=A10+F10*20*12/10000

公式释义：

A10 为首付金额

F10*20*12/10000：因为每月还款总金额相等，所以总还款金额为每月基数 * 还款期数，最后再除以 10000 将单位换算为“万元”

5. 等额本金公式设置：

等额本金没有专门函数，所以需要用公式来计算：

1) 每月本金金额：

=($C$10*10000)/($B$5*12)

公式释义：

($C$10*10000)：贷款金额，单位换算为“元”

/($B$5*12)：除以总还款期数

2) 每月利息金额：

=($C$10*10000-($D10-1)*K10)*$B$4/12

公式释义：

($C$10*10000-($D10-1)*K10)：贷款金额，减去还清的本金总数，得到剩余应还本金

*$B$4/12：乘以贷款利率，年化换算为月，即得到当月应还利息

3) 每月还款总额：

=SUM(K10:L10)

4) 把 J10:L10 的公式下拉，并且计算“实际总付款金额”：

=A10+SUM(J10:J249)/10000

公式释义：

A10 为首付金额

SUM(J10:J249)/10000：每月还款金额加总，除以 10000 将单位换算为“万元”